ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เกิด ฟองสบู่

              เมื่อ 2-3 วันมานี้ เห็นเจ้าหน้าที่รัฐบาลทั้ง กลต.และแบงค์ชาติ ออกมาส่งสัณญาณที่จะให้ลดอำนาจซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในส่วนระดับล่างกันใหญ่โต ดูเหมือนจะต้องการให้ออกระเบียบให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในสัดส่วนที่น้อยลงไป โดยให้จ่ายส่วนเงินดาวน์ให้มากขึ้น โดยข้อเท็จจริงวันนี้ ปรากฏว่าเศรษฐกิจประเทศไทยนั้น เพิ่งเริ่มฟื้นตัว ยังไม่ทันเจริญเติบโตอย่างประเทศจีนเลย จึงน่าสงสัยว่าปัญหาฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์มีจริงเพียงใดหรือไม่

            เมื่อเปรียบเทียบกับปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ เมื่อปี 2538-40 นั้น มีอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนใหม่เพิ่มขึ้นประมาณปีละ 170,000 หน่วย ขณะนั้น GDP มีขนาดประมาณ 4.5 ล้านๆ บาท ในปีนี้ 2553 อสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนใหม่เพิ่มขึ้น ประมาณปีละ 100,000 หน่วย แต่เรามีขนาด GDP ถึง 9.7 ล้านๆ บาทแล้ว รัฐบาลเองก็ได้ขยายโครงสร้างบริการพื้นฐานขึ้นมากมาย เช่น ระบบรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง ศูนย์ราชการ เป็นต้น จึงทำให้ประชาชนมีความต้องการที่อยู่อาศัยใกล้เคียงพื้นที่เหล่านี้มากขึ้น ดูแล้วจึงยังไม่น่ามีการเก็งกำไรกันเท่าไหร่นัก ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยจริง น่าจะมีอยู่จริงอีกมาก

            จำนวนผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2538-40 มีกว่า 1,000 ราย มากมายจนล้มละลายกันไปมาก ในปัจจุบันธนาคารฯ เลือกปล่อย Pre-finance ให้เฉพาะรายที่มีความน่าเชื่อถือ มีทุนมั่นคงมากพอ ประมาณ 100 กว่ารายเท่านั้น ผู้ประกอบการปัจจุบัน จึงดูเป็นมืออาชีพเพียงพอ ไม่ใช่ขายข้าวผัด แล้วอยู่ๆ ก็มาเปลี่ยนเป็นสร้างบ้านจัดสรรขาย ได้ง่ายๆ เหมือนเมื่อก่อน ในด้านการขายปัจจุบัน ก็ดูได้ว่า ได้ขายให้แก่ผู้ซื้อจริงเป็นส่วนใหญ่ ไม่น่าจะมีการเก็งกำไรกันมากนัก เพราะคอนโดหลังหนึ่งๆ ก็ใช้เวลาขายประมาณ 5-6 เดือน ไม่ได้ประกาศปุ๊ป ก็ขายได้หมดเลยเหมือนปี 2538-40

ที่เห็นเสนอกัน ก็คือ จะให้เพิ่มเงินดาวน์ สำหรับบ้านและคอนโดที่ราคาไม่เกิน 3,000,000 บาทโดยเพิ่มเงินดาวน์จาก 5-10% เป็น 30% เช่น เพิ่มจาก 150,000-300,000 บาท เป็น 900,000 บาท สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยราคา 3,000,000 บาท ดูแล้วน่าจะเพิ่มขึ้นมาก จนทำให้หนุ่มสาวที่หวังจะมีบ้านหลังแรก โดยการผ่อนจากเงินเดือนนั้น ต้องถอดใจ ทำไม่ไหวทำไม่ได้

ความจริงธนาคารฯ ก็มีประสบการณ์มามากในการปล่อยกู้ที่อยู่อาศัย คงไม่ทำแบบลวกๆ เหมือนก่อนๆ ผู้กู้ต้องมีงานการทำดีพอ ที่ธนาคารฯ เชื่อว่าสามารถชำระหนี้ได้ มิฉะนั้น ก็จะเป็นหนี้เสียที่ธนาคารฯ ต้องรับภาระเอง ดังนั้น ทางการจึงควรปล่อยให้กลไกตลาดเสรีทำงาน เพื่อให้ประเทศและประชาชนได้ประโยชน์สูงสุดจากการพัฒนา ให้ประชาชนได้มีบ้านหลังแรกอยู่เฉกเช่นประเทศพัฒนาแล้วโดยทั่วไป

ในหลายประเทศที่เขาต้องการให้ประชาชนทุกครอบครัวมีบ้านอยู่ จึงมักมีนโยบายให้มี เงินดาวน์ต่ำๆ มีการผ่อนยาวๆ เช่น 60-90 ปี เพื่อให้รายได้ของครอบครัวที่ได้มา ใช้ซื้อและผ่อนที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นการลงทุนระยะยาวของครอบครัว นับเป็นการออมที่สำคัญของชาติ เป็นการสร้างทรัพย์สินให้ชาติ แทนที่จะใช้บริโภคของฟุ่มเฟื่อยหมดไปโดยไม่มีประโยชน์มากนัก

หากรัฐบาลเกรงว่าผู้ประกอบการจะผลิตที่อยู่อาศัยออกมามากเกินไป ก็ควรให้บริษัทผู้ผลิตเพิ่มส่วนของทุนมากขึ้น เช่น Debt Equity Ratio จาก 70:30 เป็น 50:50 ดูน่าจะดีกว่า และเป็นการป้องกันการล้มละลายของผู้ที่หวังจะจับเสือมือเปล่าดังที่เกิดในช่วงปี 2540